Tại sao việc mở rộng ngoại ô đang âm thầm làm phá sản các chính quyền địa phương

Sự thật về việc mở rộng đô thị ra vùng ven là một gánh nặng tài chính thay vì là chất xúc tác cho sự giàu có trở nên cực kỳ rõ ràng khi các chính quyền địa phương thực sự tính toán sổ sách. Khi các nhà nghiên cứu và kiểm toán viên thành phố phân tích nguồn thu từ các loại hình phát triển khác nhau so với chi phí bảo trì dài hạn, kết quả luôn đáng báo động. Dữ liệu do công ty kinh tế đô thị Urban3 thu thập đã nhiều lần chứng minh sự chênh lệch rất lớn này tại các thành phố ở Bắc Mỹ. Trong một cuộc kiểm toán tài chính mang tính bước ngoặt ở Lafayette, Louisiana, các nhà phân tích phát hiện ra rằng chi phí bảo trì cơ sở hạ tầng mà chính quyền địa phương phải bỏ ra cho các khu dân cư ngoại ô dàn trải cao hơn đáng kể so với số tiền thuế bất động sản thu được từ đó. Trong khi đó, khu vực trung tâm lâu đời, đông đúc hơn – vốn thường bị xem là kém sức sống kinh tế hơn – lại đang phải "gánh" chi phí cho các vùng ngoại ô giàu có. Dữ liệu cho thấy, tính trên mỗi mẫu Anh (acre), một khu phố trung tâm hỗn hợp truyền thống thường tạo ra doanh thu thuế bất động sản và bán lẻ gấp 10 lần so với một cửa hàng bán lẻ quy mô lớn, dù chỉ đòi hỏi một phần nhỏ cơ sở hạ tầng công cộng để vận hành.

Nguyên nhân sâu xa của tình trạng vỡ nợ đô thị này xuất phát từ chính bài toán cơ bản về cơ sở hạ tầng. Khi một thành phố cấp phép cho một khu dân cư mới rộng lớn ở vùng ven, chi phí ban đầu để làm đường, lắp đặt ống nước và hệ thống cống rãnh thường do nhà phát triển tư nhân chi trả. Điều này tạo ra một ảo giác tức thời về sự tăng trưởng kinh tế "miễn phí" cho chính quyền địa phương, những người vui vẻ bắt đầu thu thuế bất động sản từ các chủ nhà mới. Tuy nhiên, nguồn thu ban đầu này thực chất là một cái bẫy. Một dặm đường ngoại ô chỉ có khoảng chục ngôi nhà biệt lập tốn chi phí rải nhựa, dọn tuyết và cuối cùng là xây dựng lại gần bằng một dặm đường chạy qua một khu phố đô thị đông đúc với hàng trăm người nộp thuế. Vì tiền thuế bất động sản từ mười hai ngôi nhà ngoại ô đó hiếm khi đủ để trang trải hàng triệu USD cần thiết nhằm thay thế đường sá và hệ thống tiện ích ngầm hai thập kỷ sau đó, thành phố âm thầm ôm lấy một khoản nợ khổng lồ không có nguồn tài trợ. Sự kém hiệu quả về không gian của lối sống mật độ thấp đồng nghĩa với việc đơn giản là không có đủ người nộp thuế trên mỗi mét vuông để duy trì cơ sở hạ tầng công cộng mà họ đang sử dụng.

Khi các hóa đơn thay thế dài hạn này tất yếu đến hạn, hậu quả kinh tế đối với các cộng đồng là vô cùng tàn khốc. Không thể trang trải chi phí khổng lồ để thay thế mặt đường nhựa đã xuống cấp và hệ thống ống nước rò rỉ từ nền tảng thuế hiện có, các chính quyền địa phương bị đẩy vào một vòng xoáy tài chính ác tính. Để có dòng tiền nhanh chóng nhằm sửa chữa cơ sở hạ tầng đang sụp đổ của thế hệ trước, các thành phố tuyệt vọng khuyến khích ngày càng nhiều dự án mở rộng ra bên ngoài. Họ coi sự gia tăng ban đầu về phí cấp phép và các khoản thuế mới từ vành đai ngoài là cách để trả nợ bảo trì cho vành đai trong. Các nhà kinh tế học đô thị thường ví vòng lặp này với một mô hình lừa đảo Ponzi của thành phố, đòi hỏi phải mở rộng liên tục và ngày càng nhanh chỉ để tránh vỡ nợ. Khi giới hạn địa lý hoặc nhu cầu thị trường không cho phép mở rộng thêm, toàn bộ hệ thống sẽ sụp đổ. Tác động ngay lập tức đè nặng lên những cư dân bình thường, những người phải chịu đựng đường sá nhiều ổ gà, thời gian phản hồi cứu hộ chậm trễ, gánh nặng thuế địa phương tăng mạnh, và sự cắt giảm nghiêm trọng đối với các dịch vụ công thiết yếu như công viên, thư viện và trường học. Của cải cộng đồng bị rút cạn một cách âm thầm chỉ để duy trì những dặm đường cơ sở hạ tầng không sinh lời kéo dài vô tận.

Để đảo ngược quỹ đạo này, cần phải thay đổi toàn diện cách các chính quyền địa phương tiếp cận phát triển kinh tế và sử dụng đất. Các thành phố phải từ bỏ việc theo đuổi tốn kém các dự án phát triển trên đất trống ở vùng ngoại ô, và thay vào đó tập trung tối đa hóa năng suất kinh tế của những khu đất đã được đô thị hóa. Điều này có nghĩa là phải cải cách các luật phân vùng xây dựng khắt khe để cho phép tăng dần mật độ dân số tại các khu dân cư hiện hữu, chẳng hạn như cấp phép xây nhà đôi (duplex), nhà liền kề (townhome) và các không gian thương mại nhỏ trong những khu vực trước đây chỉ dành cho nhà biệt lập. Bằng cách lấp đầy các khu đất trống và chuyển đổi các dãy nhà thương mại một tầng thành những khu vực phức hợp, nhiều tầng, các thành phố có thể tăng mạnh nguồn thu thuế địa phương mà không phải gánh thêm chi phí lắp đặt một đường ống mới hay rải nhựa một con đường mới nào. Hơn nữa, việc chuyển đổi cơ cấu thuế địa phương sang thuế giá trị đất – tức là đánh giá giá trị của chính mảnh đất thay vì chỉ tính các tòa nhà được xây dựng trên đó – có thể hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản bỏ hoang, đồng thời khuyến khích các chủ đất phát triển các lô đất trống ở trung tâm thành phố để đạt hiệu quả kinh tế cao nhất và tốt nhất.

Chúng ta đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng trong lịch sử kinh tế địa phương, đòi hỏi phải nhìn nhận thẳng thắn về thực trạng không gian và tài chính của các thành phố. Trong hơn nửa thế kỷ qua, việc theo đuổi lý tưởng về một vùng ngoại ô rộng lớn đã được bao cấp bởi một cấu trúc tài chính mỏng manh, nay cuối cùng đang bắt đầu rạn nứt dưới sức nặng của chính nó. Sự thịnh vượng của đô thị không thể đạt được bằng cách không ngừng trải nhựa đường tới tận chân trời và đùn đẩy một hóa đơn bảo trì khổng lồ cho các thế hệ tương lai. Sức bật kinh tế thực sự được xây dựng từ trong ra ngoài, thông qua các khu dân cư nhỏ gọn, linh hoạt và có năng suất cao, tạo ra nhiều của cải hơn đáng kể so với những gì chúng tiêu thụ từ các dịch vụ công. Nhận ra rằng các mô hình phát triển truyền thống, với mật độ dân cư dày đặc hơn, không chỉ là những lựa chọn mang tính thẩm mỹ về lối sống mà là sự cần thiết tuyệt đối về kinh tế, chính là bước đầu tiên để cứu các chính quyền địa phương khỏi sự sụp đổ tài chính. Nếu các cộng đồng muốn xây dựng sự giàu có bền vững qua nhiều thế hệ, trước tiên họ phải nhận ra rằng việc mở rộng không gian không ngừng nghỉ lại chính là điều đang làm họ trở nên nghèo đi.