لماذا يتسبب التوسع في الضواحي سراً في إفلاس الحكومات المحلية

وتتجلى حقيقة أن النمو الخارجي يمثل استنزافاً مالياً وليس حافزاً لتكوين الثروة بوضوح صارخ عندما تقوم الحكومات المحلية بحساب الأرقام فعلياً. فعندما يحلل الباحثون ومدققو حسابات البلديات الإيرادات التي تنتجها الأنواع المختلفة من المشاريع التنموية مقارنة بالتكلفة طويلة الأجل لتقديم الخدمات لها، تكون النتائج مقلقة باستمرار. وقد أثبتت البيانات التي جمعتها شركة الاقتصاد الحضري "إيربان ثري" (Urban3) مراراً وتكراراً هذا التفاوت الشاسع عبر مدن أمريكا الشمالية. ففي عملية تدقيق مالي تاريخية لمدينة لافاييت بولاية لويزيانا، وجد المحللون أن أحياء الضواحي المترامية الأطراف في المدينة تكلف الحكومة المحلية أكثر بكثير في صيانة البنية التحتية مقارنة بما تساهم به في الضرائب العقارية. وفي الوقت نفسه، كان وسط المدينة الأقدم والأكثر كثافة سكانية، والذي غالباً ما يُنظر إليه على أنه أقل حيوية من الناحية الاقتصادية، يدعم فعلياً الضواحي الثرية. وكشفت البيانات أنه على أساس مساحة الفدان الواحد، غالباً ما يُنتج المربع السكني التقليدي متعدد الاستخدامات في وسط المدينة عشرة أضعاف عائدات الضرائب العقارية وضرائب التجزئة التي ينتجها متجر تجزئة ضخم، على الرغم من أنه يتطلب جزءاً بسيطاً فقط من البنية التحتية العامة لدعمه.

يرجع السبب الأساسي لإفلاس البلديات هذا إلى الحسابات البسيطة للبنية التحتية. فعندما توافق مدينة ما على بناء تجمع سكني جديد ومترامي الأطراف على مشارفها، فإن المطور العقاري الخاص يتحمل عادة التكاليف الأولية لبناء الطرق، وتمديد أنابيب المياه، وربط خطوط الصرف الصحي. ويخلق هذا وهماً فورياً بوجود نمو اقتصادي مجاني للحكومة المحلية، التي تبدأ بكل سعادة في تحصيل الضرائب العقارية من أصحاب المنازل الجدد. ومع ذلك، فإن هذه الإيرادات المبكرة خادعة بشكل أساسي. فتعبيد وتجريف وإعادة بناء ميل واحد من الطرق في الضواحي، والذي يضم اثني عشر منزلاً فقط لأسرة واحدة، يكلف تقريباً نفس التكلفة اللازمة لميل من الطرق يمر عبر حي حضري كثيف يسكنه مئات من دافعي الضرائب. ونظراً لأن الضرائب العقارية التي تولدها تلك المنازل الاثني عشر في الضواحي نادراً ما تكفي لتغطية ملايين الدولارات المطلوبة لاستبدال الطريق والمرافق تحت الأرض بعد عقدين من الزمن، ترث المدينة بهدوء التزاماً مالياً ضخماً وغير ممول. ويعني عدم الكفاءة المكانية للمعيشة منخفضة الكثافة أنه ببساطة لا يوجد عدد كافٍ من دافعي الضرائب لكل قدم مربع للحفاظ على البنية التحتية العامة التي يعتمدون عليها.

ومع حلول موعد استحقاق فواتير الاستبدال طويلة الأجل هذه حتماً، تكون العواقب الاقتصادية على المجتمعات مدمرة. ففي ظل عدم قدرتها على تغطية التكاليف الباهظة لاستبدال الأسفلت المتهالك وأنابيب المياه المعطلة من قاعدتها الضريبية الحالية، تُجبر الحكومات المحلية على الدخول في حلقة مالية مفرغة. ولتوليد السيولة السريعة اللازمة لإصلاح البنية التحتية المتهالكة للجيل السابق، تلجأ المدن بيأس إلى تشجيع المزيد من مشاريع التنمية الخارجية الجديدة. وهي تتعامل مع الزيادة الأولية في رسوم التصاريح والضرائب الجديدة من الحزام الخارجي كوسيلة لسداد ديون الصيانة للحزام الداخلي. وغالباً ما يقارن خبراء الاقتصاد الحضري هذه الدورة بـ "مخطط بونزي" (احتيال هرمي) على مستوى البلدية، والذي يتطلب توسعاً متسارعاً لا نهاية له لمجرد درء الإفلاس. وعندما تمنع القيود الجغرافية أو طلب السوق المزيد من التمدد العمراني، ينهار النظام بأكمله. ويشعر السكان العاديون بالتأثير الفوري لذلك، حيث يتعين عليهم تحمل الطرق المليئة بالحفر، وتأخر أوقات الاستجابة لحالات الطوارئ، والارتفاع الحاد في الأعباء الضريبية المحلية، والتخفيضات القاسية في الخدمات العامة الأساسية مثل الحدائق والمكتبات والمدارس. وهكذا، تُستنزف الثروات بصمت من المجتمع لمجرد خدمة أميال لا حصر لها من البنية التحتية غير المربحة.

يتطلب عكس هذا المسار إصلاحاً جذرياً لكيفية تعامل الحكومات المحلية مع التنمية الاقتصادية واستخدام الأراضي. إذ يجب على البلديات التخلي عن المساعي المكلفة لتطوير الأراضي غير المبنية على أطراف المدينة، والتركيز بدلاً من ذلك على تعظيم الإنتاجية الاقتصادية للأراضي التي تم رصفها بالفعل. ويعني هذا إصلاح قوانين تقسيم المناطق التقييدية للسماح بزيادة الكثافة التدريجية للأحياء الحالية، مثل السماح ببناء المنازل المزدوجة (دوبلكس)، والمنازل المتلاصقة (تاون هاوس)، والمساحات التجارية الصغيرة داخل المناطق المخصصة تقليدياً لمنازل الأسرة الواحدة. ومن خلال استغلال قطع الأراضي الفارغة وتحويل الأشرطة التجارية المكونة من طابق واحد إلى بيئات متعددة الطوابق والاستخدامات، يمكن للمدن زيادة عائداتها الضريبية المحلية بشكل كبير دون تحمل عبء تمديد أنبوب جديد واحد أو تعبيد طريق جديد. وعلاوة على ذلك، فإن تحويل هياكل الضرائب المحلية إلى ضرائب على قيمة الأرض، والتي تقيّم قيمة الأرض نفسها بدلاً من مجرد المباني المشيدة عليها، يمكن أن يحد من المضاربة العقارية العقيمة ويحفز بشكل طبيعي أصحاب العقارات على تطوير قطع الأراضي الفارغة في وسط المدينة للوصول إلى أعلى وأفضل استخدام اقتصادي لها.

نحن نقف عند منعطف حاسم في تاريخ الاقتصادات المحلية، وهو منعطف يتطلب وقفة محاسبة صارمة مع الواقع المادي والمالي لمدننا. فمنذ أكثر من نصف قرن، كان السعي وراء نموذج الضواحي المترامية الأطراف مدعوماً بهيكل مالي هش بدأ يتصدع أخيراً تحت وطأة وزنه. لا يمكن تحقيق ازدهار البلديات من خلال الرصف المستمر للأراضي وتمرير فاتورة صيانة مستحيلة للأجيال القادمة. بل تُبنى المرونة الاقتصادية الحقيقية من الداخل إلى الخارج، من خلال أحياء متراصة وقابلة للتكيف وعالية الإنتاجية تولد ثروة أكبر بكثير مما تستهلكه في الخدمات العامة. إن إدراك أن أنماط التنمية التقليدية الأكثر كثافة ليست مجرد خيارات جمالية لأسلوب الحياة، بل هي ضرورات اقتصادية مطلقة، يمثل الخطوة الأولى نحو إنقاذ الحكومات المحلية من الخراب المالي. وإذا كانت المجتمعات ترغب في بناء ثروة دائمة تتوارثها الأجيال، فيجب عليها أولاً أن تدرك أن التوسع المادي الذي لا نهاية له هو السبب ذاته الذي يجعلها فقيرة.